전세 사기 피해 예방법: 안전한 전세 계약을 위한 8가지 체크포인트

최근 몇 년간 전세 사기 피해가 계속 증가하면서 많은 세입자들이 전 재산을 잃는 심각한 피해를 입고 있습니다. 전세금을 돌려받지 못하는 이른바 '깡통전세'와 다양한 형태의 임대차 사기는 주거 안정성을 크게 위협하고 있습니다. 따라서 전세 계약 전 충분한 정보 수집과 철저한 확인 과정이 그 어느 때보다 중요해졌습니다.

 

전세 사기의 유형을 알아보고, 피해를 예방하기 위해 꼭 확인해야 할 8가지 체크포인트와 함께 피해 발생 시 이용할 수 있는 지원 제도를 소개합니다.

전세 사기란?

깡통전세

'깡통전세'는 주택의 매매가격보다 선순위 근저당권(대출 등)이나 채권(다른 세입자의 전세보증금 등)이 더 많아 주택을 팔아도 전세보증금을 돌려받을 수 없는 상황을 말합니다. 쉽게 설명하면 선순위 근저당권 + 채권 > 주택 매매가격인 경우에 발생합니다.

주요 전세 사기 유형

1. 불법 건축물 전세 사기: 건축물대장에 등록되지 않거나 불법 건축물에 전세계약을 체결하는 경우
2. 명의도용 사기: 집주인 행세를 하며 전세계약을 체결하고 보증금을 가로채는 경우
3. 신탁사기: 신탁등기된 주택의 경우, 신탁원부 내용을 확인하지 않아 발생하는 피해
4. 다가구 주택 사기: 여러 세대에 중복으로 전세계약을 체결하여 보증금을 가로채는 경우
5. 위험한 임대인의 전세금 유용: 임대인이 전세금을 다른 용도로 사용하고 갚지 못하는 경우

 

전세 계약 전 꼭 확인해야 할 8가지 체크포인트

1. 적정 전세가격 확인하기

• 서울시 전세가격상담센터를 통해 감정평가사의 상담을 받을 수 있습니다.
• 접수문의: 서울시 토지관리과 02-2133-4675
• 결과문의: 한국감정평가사협회 02-3465-9892
• 주택임대차 관련 법률상담: 법률구조공단 132, 서울시 02-2133-1200~8

2. 전세가율 확인하기

• 전세가율 = 전세가격 / 매매가격
• 80% 초과 시 위험신호! (전세가격이 매매가격에 비해 너무 높은 경우)
• 국토교통부 실거래가 공개 시스템(http://rt.molit.go.kr/)에서 확인 가능

국토교통부 실거래가공개시스템

 

3. 등기부등본 확인하기

• 임차주택의 근저당 등 과다한 대출 여부 확인
• 압류, 처분금지 등 권리제한사항 여부 확인
• 임차주택의 신탁등기 여부 및 신탁원부 내용 확인
• 등기소 방문, 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr/index.jsp), 무인민원발급기에서 확인 가능

4. 건축물대장 확인하기

• 무허가, 불법건축물 등록 및 주택용도 여부 확인
• 정부24(www.gov.kr), 모바일 등으로 열람 가능
• 건축물대장에 '근린생활시설'이 있다면 주택이 아닙니다!
• 주거용 건축물이 맞는지 꼭 체크하세요

정부24

 

5. 임대인 체납세금 등 확인하기

• 임대인이 미납한 국세가 있을 경우 경매나 공매 등으로 건물이 처분되면 임차보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다
• 신청시기: 임대차 계약 전 또는 임대차 계약일~임대차기간 시작일까지
• 신청방법: 열람신청서, 신분증, 임대차계약서 등을 지참하여 전국 세무서 방문 → 열람 신청
• 임차보증금 1천만 원 초과 시에는 임대차 계약 체결 후 임대인 동의 없이 열람 가능
• 임대차 계약 전이거나 보증금 1천만 원 이하 계약은 임대인 동의 필요

6. 공인중개사 및 집주인 확인하기

• 개업한 공인중개사가 자격등록 후 정상영업 중인지 확인 (한국공인중개사협회에서 확인 가능)
• 계약 당사자가 등기부등본, 건축물대장 상 소유자와 동일한지 신분 확인
• 공인중개사 자격번호를 한국공인중개사협회 사이트(http://www.kar.or.kr/pinfo/brokersearch.asp)에서조회

한국공인중개사협회

7. 중개물건 등록 확인하기

• 지역 내 다수의 중개업소에 등록되어 있는지 확인하기
• 한 중개업소에만 등록된 경우 주의 필요
• 여러 중개업소에서 같은 물건을 확인하여 정보의 일관성 체크

8. 보증보험 확인하기

• HUG(주택도시보증공사) 등 보증 신청 가능 여부 확인하기
• 보증보험 가입 시 전세금 미반환 위험에 대비 가능
• 보증상품: 전세보증금반환보증, SGI서울보증 전세금보장신용보험 등

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전세 계약 시 주의해야 할 위험 신호

다음과 같은 상황이 발생한다면 계약을 재고해 보세요:

1. 시세보다 현저히 낮은 전세금액을 제시하는 경우
2. 급하게 계약을 서두르는 임대인
3. 다수의 중개업소에 동시 등록된 물건
4. 등기부등본 제공을 꺼리는 임대인
5. 임차인 직접 방문 및 확인을 꺼리는 중개업소
6. 전세보증금반환보증 가입이 불가능한 물건
7. 건물의 실제 소유자가 계약에 참여하지 않는 경우

 

피해 발생 시 이용할 수 있는 지원 제도 및 기관

전월세종합지원센터

1. 상담 서비스: 변호사·법무사·공인중개사 등 상주 전문인력이 무료로 전세사기 또는 깡통전세 관련 상담 서비스 제공
2. 전세피해확인서 발급 안내 및 접수 서비스: 확인서를 발급받은 전세피해 임차인은 정부의 저리 기금 대출(금리 1~2%대) 상품 및 긴급 주거지원 등 이용 가능
3. 위치: 서소문별관 1동 1층 상담실(중구 덕수궁길 15)
4. 대표번호: 02-2133-1200~8
5. 운영시간:
   • 평일: 9시~20시
   • 주말/휴일: 10시~16시 *점심시간(12~13시) 제외

 

서울외국인거주자지원센터 (외국인을 위한 지원)

1. 상담 및 통역 서비스: 변호사와 다국어 상담원이 무료 상담 및 통역 서비스 제공 (한국어, 영어, 중국어, 베트남어, 몽골어, 러시아어, 우즈베키스탄어, 우르두어)
2. 전화번호: 02-2229-4900
3. 운영시간:
   • 평일/일요일: 9:00~18:00 *점심시간(12:00~13:00) 제외
   • 토요일 휴무

 

정부의 전세 사기 피해자 지원 정책

1. 전세사기 피해자 주거안정 지원 강화 방안:
   • LH 등 공공주택 사업자가 피해자로부터 우선매수권을 양도받아 피해 주택을 경매로 낙찰받고 공공임대로 제공
   • 임대료 부담 없이 안정적으로 장기간(최대 10년 이상) 거주 가능
   • 경매 차익(감정가와 낙찰가의 차액)을 피해자에게 제공하여 손실 보전
2. 금융 지원:
   • 전세계약 만료 전이라도 더 낮은 금리로 갈아탈 수 있도록 요건 완화
   • 주택 구입자금 대출의 경우 오피스텔을 포함하도록 지원 범위 확대
3. 안심전세 시스템:
   • 안심전세 앱을 통한 임대인 위험도지표 제공
   • 보증금을 상습 미반환한 악성 임대인 명단 공개

 

마치며

전세 사기 피해를 예방하기 위한 가장 중요한 원칙은 '의심하고 확인하는 것'입니다. 부동산 거래는 고액의 자금이 오가는 중요한 계약이므로, 충분한 시간을 들여 꼼꼼히 확인하는 것이 필수적입니다.

 

위에서 소개한 8가지 체크포인트를 반드시 확인하고, 조금이라도 의심스러운 점이 있다면 계약을 서두르지 말고 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 전세 사기는 100% 예방이 가능하지는 않지만, 철저한 사전 확인과 주의를 통해 피해 위험을 크게 줄일 수 있습니다.

 

 

유용한 자료 및 참고 사이트

• 서울부동산정보광장: http://land.seoul.go.kr
• 인터넷등기소: https://www.iros.go.kr/index.jsp
• 정부24: http://www.gov.kr
• 한국공인중개사협회: http://www.kar.or.kr
• 주택도시보증공사(HUG): http://www.khug.or.kr
• 국토교통부 실거래가 공개 시스템: http://rt.molit.go.kr

전세 사기 관련 상담 기관 연락처

• 전월세종합지원센터: 02-2133-1200~8
• 서울외국인거주자지원센터: 02-2229-4900
• 법률구조공단: 132
• 주택도시보증공사(HUG): 1566-9009